媒体:房地产新模式在路上 房地产市场
作者：chunzhi 发布时间:2024-01-05媒体：房地产新模式在路上，房地产市场
2023年，房地产市场的深度调整依然在持续。
纵观全年成交情况，中指研究院数据显示，2023年，重点100城新房销售面积同比小幅下降6%，其中12月出现年末翘尾行情，单月环比涨幅19%；房价方面，百城新房价格累计微涨0。27%，二手房价格连续20个月下行。
进入房地产下半场，新的供求关系已经确立。年中，中央政治局会议对“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调，成为政策转折点，适时调整优化房地产政策拉开新一轮帷幕，各地纷纷因城施策用好政策工具箱；年末，“三大工程”在中央经济工作会议上被提出，指向未来增量市场，或将成为房地产领域新的投资发力点。
2024年，如何在新逻辑下探求平衡与稳定，加快建立房地产新发展模式被寄予厚望。
业内分析人士认为，“住房保障体系、租购并举、盘活存量、预售制度改革及土地制度改革、完善金融财税配套制度”等内容，或是新发展模式的重要探索方向。
2023年楼市继续筑底
回顾2023年市场波动情况，整体呈现出“前高、中低、后稳”的趋势。
年初，楼市曾出现过“小阳春”行情，1-4月销售面积同比增长23%。但这段回温有其特殊性，彼时，被抑制的住房需求集中释放，带动了市场成交在短时间内的上升。
当时，即有房企人士预判到了后续增长乏力的可能性。多位来自于不同知名房企的一线销售负责人在21世纪经济报道的调研中表示，基于对整体收入预期、消费者实际决策的整体考量，他们判断本轮市场变化的逻辑已经不同于以往，变动因素超出了房地产行业本身，产业的深刻调整将长远影响到整体市场走向。
年中，楼市成交的量和价均出现回落，市场表现低迷。一位知名房企区域负责人曾透露：“年初被积压的购买力快速释放之后，到了7月份，一线成交数据基本‘腰斩’，甚至更低。”据业内人士判断，根本原因在于对经济增长和收入预期的担忧，多数人削减了置业需求，观望情绪浓郁。
这种情形持续上演。进入下半年，统计局数据显示，商品房销售额由正转负，且两者的降幅均持续扩大。同时，全国房地产开发投资继续负增长，降幅不断扩大。在纳入统计的70个大中城市中，多数城市进入房价下跌通道。
2023年7月24日，中央政治局会议明确，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。在此背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策得到逐步退出或优化。
8月以来，多个核心城市连续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策。但政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比曾出现小幅回升，但持续性不足，且同比去年仍有较大降幅。
进入12月，受到热点城市政策继续宽松、新房年末冲刺业绩、二手房“以价换量”等影响，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约19%。
据中指研究院监测，2023年全年，重点100城新房成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。
体现楼市深层水温的房价数据尚未有起色。中指研究院数据显示，2023年，其重点监测的100个城市中，有64个城市新房房价较去年下跌，而二手房房价下跌的城市则为99个，二手房房价环比下跌城市数量连续7个月超90城。
与此同时，重点房企的销售表现亦随之黯淡。2023年，TOP100房企销售总额为62791。0亿元，同比下降17。3%。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家；百亿房企116家，较去年同期减少14家。
另据初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上。
中指研究院研究总监陈文静认为，政策环境已经接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期强等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中指方面认为，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点，中性假设下，全国商品房销售面积同比或下降4。9%；但若大环境积极、置业意愿改善，叠加城中村改造的推进，销售规模或可实现小幅增长，市场有望逐渐筑底企稳。
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