中国房地产展望:分化时代到来 中国房地产市场分析
作者：chunzhi 发布时间:2023-05-094 长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临
我们对未来十年房地产市场进行了测算：综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10。9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12。8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31。5%、 32。7% 、35。8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15。4% 、37。4% 、47。2%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。
我们认为，未来房地产有以下趋势：
一，区域分化是未来房地产市场的最大特征。具体有3个表现：一是东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；二是发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。根据我们此前的研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1。1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1。1的城市数量占比已达56。7%。我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。
二，城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。1978—2022年，中国城镇套户比从0。8增至1。09，住房从供给短缺到总体平衡，房子全面普涨、闭眼买房时代结束，城市内部房地产市场分化将加剧，产业和地段对房地产价值影响深化。从政策看，2016年以来，随着“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足当地实际情况，提高房地产调控频率与精细度。从环境看，2022年中国人口开始负增长，总和生育率跌破1。1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出。房地产从大开发时代进入存量时代。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”，“地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。
三，改善时代来临，产品力将成核心竞争力。中国住房整体紧缺的时代已经过去，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。人人都有房住不意味着人人都住上了好房子，居民对住宅品质有了更高的需求，住房产品力的不同，推动住房价值分化。户型方面，“改善为王”代表改善性需求的户型正在成为主流，三房户型成交套数占比变高，四房户型成交占比也呈增长趋势，二房户型的需求量则逐年下降。多居室的户型能提高居住体验，随着人均住房面积增长，消费者从“住小房”向“住大房”转变，大户型未来也许会逐步成为购房主流。品质方面，住房品质影响住房价值，住房消费需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高。
四，行业出清、剩者为王。纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。
5 启示：短期因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7。3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9。9%（间接贡献）。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境，这样有利于稳宏观经济，也能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过新模式建设促进房地产市场健康发展。
短期稳楼市：坚持房住不炒，因城施策适度松绑，促进房地产软着陆
在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策、适度松绑，促进软着陆。
1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。
2）下调首套和改善型二套首付比，减轻刚需人群和改善型购房人群的首付压力。
3）下调首套和改善型房贷利率，加快贷款审批。
4）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。
5）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。
6）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。
长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革
根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度。
1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。
2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。
4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。
5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
一家三口五一出游被
淄博0.85米志愿者喝
榴莲价格暴跌！大降
篮协:李春江禁赛5年
五一放假安排2023
五一火车票开售 20
安徽失联爷孙遗体已
两女子为吃自助餐回
林场主求水协商结束
山东警方通报一公司