中国房地产展望:分化时代到来 中国房地产市场分析
作者：chunzhi 发布时间:2023-05-09中国房地产展望：分化时代到来，中国房地产市场分析
我们在2022年底预测2023年将首次出现分化式复苏，过去几个月房地产数据印证了我们的观点，具体表现为：一二线城市好于三四线、改善性需求强于刚需等。
2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、积压的需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比涨幅较3月收窄，复苏进程放缓。
近期复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。
复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。
复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。
复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。
随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，我们认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5%。
长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。
楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。
目录
1 全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房
2 城市复盘：分化式复苏，一二线城市好于三四线
3 短期展望：延续点状复苏态势，预计2023年商品房销售同比增5%
4 长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临
5 启示：短期因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制
正文
1 全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房
2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、房地产积压需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期，同比涨幅较3月收窄，复苏进程略有放缓。
从新房销售看，一季度新房销售筑底复苏，一二线与三四线城市分化，4月环比回落幅度高于往年同期水平、复苏力度变弱。
2023年一季度，49个样本城市新房成交42。2万套，环比增速由去年四季度的-15。0%转正为8。6%，同比2022年一季度下降6。2%，较2019-2021年一季度平均成交56。8万套有一定差距，但同比降幅较2022年四季度大幅收窄，呈现小阳春弱复苏特征。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长2。1%、10。6%、8。8%；一线、二线城市同比增速由负转正，较2022年一季度分别增长10。0%、5。0%，三四线城市同比降幅收窄至41。6%。
2023年4月，新房成交套数13。2万套，环比增速由3月的正增长转负，下降30。9%，不及2019-2022年4月环比+5。3%、+27。0%、-7。7%、-18。8%的增速；同比增长6。3%，较3月大幅收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速均由正转负，一线城市同比增长123。7%，主因去年上海成交低基数，二线、三线同比分别下降3。4%、34。1%。
从二手房销售看，一季度二手房销售好于新房，环比增速转正且高于新房，同比增长且超越2019-2021年一季度平均水平，4月环比转负、同比涨幅收窄。
2023年一季度，18个样本城市二手房成交套数24。0万套，环比增速由去年四季度的-14。6%转正为40。5%，同比2022年一季度大幅增长70。8%，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17。7万套的成交水平，二手房销售优于新房。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长45。9%、39。7%、27。7%；各线城市同比大幅正增长，一线、二线城市成交套数较2019-2021年同期平均成交套数分别增长8。7%、49。9%。
2023年4月，二手房成交套数9。3万套，环比下降21。3%，较3月增速由正转负，与2019-2022年4月环比+27。0%、+37。9%、+2。0%、-4。2%的表现有差距；同比增长68。8%，较3月105。6%的同比增速显著收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速较3月均由正转负，同比增速较3月均有不同程度收窄。
从房企销售看，一季度百强房企销售额2022年以来同比首次正增长，销售额进一步向头部央国企、优质民营房企集中，4月销售修复速度略降。
2023年一季度，百强房企销售金额1。8万亿元，同比由负转正，增长8。2%，为2022年以来首次正增长。累计销售同比增长的房企数量超50%，同比涨幅超30%的企业数量达38家。分梯队看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比大幅增长，而前30、前50等门槛降低，市场份额进一步向头部房企集中。4月，百强房企销售额环比较3月由正转负，下降17。4%，同比增长29。9%，较3月涨幅扩大。1-4月，百强房企销售金额2。4万亿元，同比继续增长12。8%。从规模看，1-4月，销售额超千亿房企为6家，较去年同期增加3家；销售额500-1000亿房企8家，较去年同期增加2家。
从投资看，一季度，受供地制度影响，土地供应规模下降，成交规模下降，但成交均价上涨；4月，核心城市集中供地，拿地热度回升。央国企与民企拿地持续分化，重点城市竞争激烈。
2023年一季度，受供地制度影响，各城市土地供应时间延迟，供应规模下降，导致百城住宅用地成交建面环比下降81。7%、同比下降20。9%。同时，3月多个核心城市优质地块供应推高成交均价，一季度，百城住宅用地成交均价同比增长4。1%，平均溢价率由去年一季度的3。87%增至5。65%。从企业拿地看，百强房企拿地规模在一季度、1-4月同比降幅持续收窄，房企间、城市间拿地继续分化。一方面，央国企拿地占比提升，占比将近一半，民营房企拿地积极性仍较低。根据中指院数据，4月权益拿地金额TOP50房企中，央国企、地方国企及城投、民企、混合所有制房企拿地金额占比分别为44%、15%、28%、11%。另一方面，房企在不同城市拿地热度明显分化，热点城市如杭州、合肥竞争激烈，杭州首批集中供地1小时内全部出让，而热度较低的城市如长春，大部分地块以底价成交。
从去化周期看，2023年以来，样本城市去化速度加快、库存压力有所下降，但三四线城市去化周期仍较长。1-4月，19个样本城市去化周期呈持续下降态势，由1月的13。4个月降至4月的10。1个月。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别由1月的11。8、13。7、20。4个月，降至4月10。3、9。5、18。1个月，分别下降1。5、4。2、2。3个月。
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