年轻人抄底北京上海老破小 房价已经处于底部
作者：chunzhi 发布时间:2024-09-25单价回到了 9 年前
近期，北京、上海的老破小均展现出一股不同寻常的活力。但不可否认的是，这股活力是靠低价换来的。
陈俊伟（化名）是北京团结湖区域一家中介公司的经纪人，团结湖片区距离北京国贸 CBD 仅两站地铁的距离。
今年是陈俊伟在该区域从事中介工作的第十年，2015 年，一位在互联网大厂工作的 80 后在该区域购入一套 60 平方米的两居室，总价约 200 万元，这帮助陈俊伟开启了人生第一单。
一周前，陈俊伟迎来了他的最近一位客户。购房者同样在互联网大厂工作，类似的户型和面积，成交价仍然是 200 万元。而在过去九年时间里，该区域同户型同面积的二手住宅，房价最高上涨到近 400 万元。
" 价格跌到位，是近期不少‘老破小’房源成交活跃度提升的主要原因。" 中原地产研究院首席研究员张大伟对《棱镜》作者分析道
今年 4 月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称，二手房价格泡沫已基本消除。该报告选取 " 一线城市老破小类型的二手房价格 "，衡量二手房价格泡沫。
上述报告显示，2018 年年底，二手房价格开始拉升，2018 年四季度为 39454 元 / 平方米，2021 年一季度为 62284 元 / 平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀了 58%。
2023 年上半年，二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度泡沫仅为 5%。
" 以我所在的片区来看，实际成交单价已经回到 2015 年的水平。" 陈俊伟对作者说道。
中原地产研究院首席研究员张大伟分析称，在一线城市，" 老破小 " 占据了优质的地段，性价比非常合适。
" 经过近段时间的交易，位置好、格局好、总价在 200 万元以下的二手房源已经消化得差不多了。" 陈俊伟表示。
虽然成交量喜人，但是作为房产中介的陈俊伟却高兴不起来。他抱怨道，虽然总成交量微增，但是房子价格下降也意味着中介费用下降，因此经纪人的业绩仍无法与几年前相提并论。
租金回报率超 3%
随着租金回报率的上涨，房子的投资属性重新回到了一些购房者的视野中。
" 老破小 " 房源的价格回落，让这类房源的租金回报率得以回升。" 现在买老破小的租金回报率普遍到了 3%，这在一线城市已经很多年没有过了。" 陈俊伟说。
北京某中介公司大望路区域门店经理告诉《棱镜》作者，在他接触的客户中，以投资为目的的客户大约三成。
王琦（化名）就看中了当下京沪 " 老破小 " 的投资回报率。两个月前，她在北京大望路区域以 198 万元的价格购得一套总面积不到 60 平方米的二室一厅。
这是一个商业繁华区域，距离富人们钟爱的北京 SKP 商场仅两公里。这一片区也保有着大量的老旧小区。1991 年出生的王琦称，她的这套房子年龄比父母都大。
她向《棱镜》作者算了一笔账，如果简单改造一下，把两居改成三居分别出租，月租金大概能收回来 8000 元左右。即便是直接委托给中介公司整租，月租金也在 6000 元以上。按月租金 6000 元计算，该房屋年租金收入 7。2 万元，租金回报率达 3。6%。
王琦曾经是一个 " 存款特种兵 "，她去年曾跨省前往四川，选择了某地市级银行五年定期的银行存款，年利率 3。95%。她只敢存了 50 万元。
如今，超过 3% 的投资回报率已经成为一种 " 奢望 "。继国有大行、股份制银行下调存款利率后，各地的中小银行也纷纷跟进宣布下调存款利率。目前，大量中小银行 3 年期、5 年期定期存款利率进入 "2 字头 "，1 年期、2 年期定期存款利率进入 "1 字头 "。
相较之下，在一线城市的核心区域全款投资一套低总价、高回报的房产，成为 " 存款特种兵 " 的新选择。
" 核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。" 中指研究院向作者提供的一份报告中给出如是结论。
不过，一位房地产行业人士提醒道，直接拥租金收入计算投资回报率，往往没有考虑老旧房屋折旧的问题，以及重新装修的成本。此外，此类房子未来出手也存在不确定性，还需谨慎看待。
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