本年度集中土拍落幕 本年度集中土拍落幕详情
作者：chunzhi 发布时间:2021-12-30本年度集中土拍落幕，本年度集中土拍落幕详情
12月27日上午，随着北京市房山区拱辰街道地块落槌，北京市第三轮集中土拍正式完成。至此，22个热点城市全部完成了今年的三轮集中土拍。
今年以来，自然资源部在热点城市实行集中供地，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，且集中供地活动的节奏每年不超过三次。作为土地供应端的重大调整，集中供地对房企的资金归集方式、开发节奏、市场供应节奏都有着重大影响，同时也能更直观地反映市场景气程度。
从今年的市场表现来看，三轮集中土拍经历了“火爆—冷淡—平稳”的热度变化，一个直观表现是，首轮集中土拍热度较高，不少房企注册马甲公司参与抢地；二轮土拍热度骤降，流拍、流标现象增多，溢价率降低；三轮集中土拍的流拍、流标现象明显减少，国资房企表现强势，成为一股重要的托市力量。
这与土拍规则调整、楼市政策变化、房企策略调整都有关系。有从业者指出，尽管政府部门降低土拍门槛，但下半年以来的流动性紧缩，仍使得房企的拿地意愿骤降，并影响到第二轮和第三轮的集中土拍。从第三轮土拍的结果来看，到目前为止，市场信心仍未完全恢复。
规则逐渐“友好”
在今年的三轮集中土拍中，“南热北冷”的局面一直未能改变。从首轮集中土拍开始，南方城市就保持着不错的热度，由于未设置最高限价，重庆以38。82%的首轮土拍溢价率，创下集中供地下的最高溢价率记录，部分地块的溢价率甚至超过100%。
相比之下，沈阳、长春、青岛等北方城市相对冷淡。在全部三轮集中供地中，青岛的溢价率仅为2。5%，可谓“贴地飞行”。长春则成为流拍情况最多的城市之一，三轮集中供地中，分别有13宗、8宗、9宗地块未能成交，竞买人数不足是主要原因。
上海易居房地产研究院认为，土地交易的冷热不均，是由于不同城市的楼市热度、库存情况、土地质量有所差异。
北京因楼市基本面较好，三轮集中供地均有一定热度。今年全年，北京三个批次集中供地总量达到85宗、成交量57宗、成交总金额1900。41亿元，均为近年高位。在严格的竞拍规则之下，土地成交平均溢价率仅为5。6%，为近年最低。
从规则设计上，三轮土拍的规则经历了不断完善的过程，一些漏洞逐渐被修补。
比如，在首轮集中土拍中，为提高中标率，不少房企注册了大量马甲公司进行抢地，并导致单宗地块的竞买人数量达到数十家。此后，东莞、南昌、苏州等多个城市出台政策，对这种现象进行遏制。在第二轮和第三轮集中土拍中，“马甲”公司近乎绝迹。
此外，首轮土拍溢价率较高的重庆、深圳等地，也通过设置最高限价、资金审核等措施，对溢价率进行控制。总体来看，22城第二轮集中供地的平均溢价率已经从两位数降至个位数。广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳等城市的溢价率甚至不足1%。
除规则变化外，下半年以来的房企流动性受挫，也成为第二轮集中土拍热度大降的原因。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“公司会把资金归集起来，优先用于发工资、还债，根本没有精力参与土拍。”
到年末的第三轮集中供地时，房企的信心仍未恢复。对此，部分城市继续调整规则。贝壳研究院指出，第三轮集中供地规则变化主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面：
就房企资质而言，南京第三轮集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制；
就资金要求而言，苏州的保证金比例从50%下调至30%，首付款比例由60%下调至50%，广州允许土地款分期支付，部分地块取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清；
就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地无配建保障性租赁住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗为纯宅地。
此外，成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加，体现出供地品质的提升。以杭州为例，目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39。0%，相比于二批次24。4%有明显上升。
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